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さあ前回の記事サラリーマン大家さんが急増中！の続きです！
今日は不動産経営で押さえるべき二つのポイントをお伝えします。
銀行から資金調達を図る上でも非常に重要になってくる部分でもあります。この二つのポイントをしっかり押さえておかなければ、銀行融資を上手く活用しながら物件を買い増して資産形成していくことは難しいでしょう。
ポイント①「資産」と「負債」のバランス
ここでは不動産は「資産」となり、借入は「負債」となります。
「資産」－「負債」の差額がプラスであれば、借入がどれだけあろうが問題ありません。
なぜなら、何かあれば物件を売って借入を返済できるわけですからね。
プラスの差額のことを「純資産」といいますが、純資産は多ければ多いほど安心です。
これはオーナーさんもそうですが、お金を貸している銀行側も貸倒れになるリスクが減るので安心できるのです。逆に「資産」－「負債」がマイナスの状態を「債務超過」といいます。この状態は危険です。自己破産に陥る可能性が高くなります。
ポイント②キャッシュフロー
家賃収入－経費－税金＝当期純利益
当期純利益－借入返済金＋減価償却費＝キャッシュフロー
上記公式がキャッシュフローの算出式になるのですが、わかりにくいので簡単に言うと不動産経営を通じて「いくら手元にお金が残るのか」ということです。不動産経営が上手くいきキャッシュフローがプラスであれば、手元の現金が増えていきますね。
純資産もキャッシュフローも共にプラスである限り、どんなにお金を借りても怖くありません。「借金が1億円あります。だけど資産が1億5000万円あり、毎年500万円づつお金も貯まっていっています。」この状態であれば借金を全額返済しても5000万円手元に残るのですから。全く怖くないでしょう？
銀行の融資担当者は、資産と負債がそれぞれどれくらいあるのかに着目していて、資産から負債をひいた差額がプラスであればあるほどスムーズにお金を借りることができます。
逆に「債務超過」になると、資産をすべて現金化しても借金が返せない状況なので、当然ながら融資は受けにくくなります。
不動産経営をする以上、債務超過に陥ったり、キャッシュフローがマイナスになるリスクはありますが、きちんと戦略を持っていれば「債務超過」や「キャッシュフローがマイナス」になるリスクも軽減できます。このブログでしっかり勉強して資産を築いていきましょう！
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