2020/10/02

自宅購入の際、必ず守るべき４つの前提条件とは？②

この記事を読む前にまずはこちらの下記記事に目を通してください！

「持ち家と賃貸はどちらがいい？」に終止符！絶対に自宅を買うべき4つの理由①

「持ち家と賃貸はどちらがいい？」に終止符！絶対に自宅を買うべき4つの理由②

「持ち家と賃貸はどちらがいい？」に終止符！絶対に自宅を買うべき4つの理由③

自宅購入の際、必ず守るべき４つの前提条件とは？①

前回までのお話は↑↑↑クリック↑↑↑

とある夫婦がいました。

賃貸アパートで暮らすサラリーマンの夫が、
ある日仕事を終えて帰宅すると、妻とこんな会話になりました。

妻

「となりの鈴木さんがさー、引っ越すらしいのよ。
なんでも3,500万円の新築の戸建を買ったんだって。
あなたも鈴木さんと同じ位の年収だし、私たちも買えるでしょ？
私たちも買いましょうよー。」

夫

「んー、確かに俺もいい年だし、
そろそろ一国一城の主になるのも悪くないな！
ちょっと今週末モデルルームでも行ってみるか！」

そして二人は週末モデルルームを訪れます。
そこで営業マンに乗せられて、その気になった夫は
3,500万円の新築戸建てを購入するのでした･･･。

どうでしょうか？これってけっこうよくある話ではないでしょうか？

確かに新築は住んでいて気持ちがいいですよね。
一生に何度も買うものでもないですし。
せっかく買うのであれば新築が良いという気持ちも分かります。
しかし、気を付けてください。
新築は買った瞬間に中古になり、資産価値が下落します。
これは戸建もマンションも同じです。
新築プレミアムという言葉がありますが、
新築から中古になるときの値下がり率はすごいものがあります。

そして、その下落幅が顕著に表れる期間があります。
それが新築から築15年までの間です。
もちろん例外的に、場所や時期によっては、
新築時の金額よりも高く売れることもありますが、
たいていのマンションは新築から、築15年までの
価格下落率が非常に大きいものです。

特に投資用区分ワンルームは「確実に」損をしますので
絶対に新築で購入しないでください！

さて、購入した住宅が、数年もしくは十数年後に、
購入時よりも高く売れるのであれば、
月々支払っていたローン返済の元金部分は
貯金をしていたことになります。
不動産投資で、「利息」は経費になるのに、
「元金」は経費にできないのはその為です。
貯金できている可能性があるものを経費にはできないのですね。

一方で将来、売却するときの価値が、購入時に比べて
ほとんど価値がなくなっていたとしたら、
それはずっと賃貸で住んでいた場合よりも、
損をしてしまっている可能性が高いでしょう。

その仕組みを知らずに上記のノリで新築の家を買ってしまうと、
ロバート・キヨサキや、その他多くの方が言っているように

「住宅は負債なので買わない方がいい」に陥ってしまうのです。

そこで今回は「自宅購入の際、必ず守るべき５つの前提条件とは？」
と題して記事を書いていきたいと思います。
この前提条件を守ってさえくれれば、自宅は明らかに資産ですし、
返済に窮して自己破産するというリスクはかなり低いのです。
生活環境が変わり、引っ越すことになったとしても、
売却益や賃貸に出すなどの選択によっては、
普通に貯金をするよりも資産拡大のスピードが上がるなどの、
不動産投資のメリットも教授できます。

1．購入時と同じ金額で売却できるような、資産価値の下がりにくい中古物件を買う。

狙い目は築15年以降の、ある程度価格の下落が落ち着いた物件です。
そしてこの時、人気の校区や、駅周辺、マンションのブランド、階数や間取り、
バルコニーの向きなどの諸条件を加味して、資産価値が下がりにくく、
売却しやすい物件を選ぶことが重要です。
こういう物件は景気の変動によって多少の値動きはありますが、
価格は築年数が経っても下がりにくく、価格は比較的安定して推移します。
経済状況を見ながら「高値で売れるときに売る」という戦略がとりやすくなります。

特に最近の市況を見ていると、不動産価格は高騰していましたし
「2,000万円で買ったマンションが10年住んで3,000万円で売れた！」
なんてお客さんも実際いらっしゃいます。
当初2,000万円を借入して購入した物件が、
返済が進み、10年間で借入元金は1,500万円まで減っていました。
それが10年後3,000万円で売れたのです。（福岡市東区のマンションであった実話）

【売価】3,000万円－【借入残債】1,500万円＝【ｷｬｼｭﾌﾛｰ】1,500万円

その間、10年間分の住宅ローン減税で合計約170万円の恩恵も受けており、

10年間で合計1,670万円貯金できたのと同じわけです。

かつ、この10年間は団体信用生命保険の効果も効いていたので、
「万が一のリスクもカバーしながら」ということになります。

一方で、この間「住宅は負債だ！ローンは怖い！」と言って
賃貸に住んでいた方は、ただただ毎月家賃を支払っていただけですね。
2人の間には大きな差ができてしまいました。
そしてもちろん賃貸住まいの方は、住宅ローンを借りていないので
団体信用生命保険はありません。万が一に備えて
2,000万円の終身の生命保険にでも入っていようものなら、
家賃とあわせて数万円の保険料が毎月掛かっています。

これはあくまでも結果論ですが、どちらが良かったかは一目瞭然ですね。
そして気づいて頂きたいのは、これと同じ状況を狙って、
実践している不動産投資家がたくさんいらっしゃり、
そして、そんな方々が着々と資産を増やしていっている事実です。

2．将来にわたって賃貸需要があり、安定した賃料で貸せる場所の物件を買うこと。

人生は何があるかわかりません。
昨日までの当たり前が突然崩れることもあります。
例えば会社が倒産したり、リストラにあったりと、
生活環境が一気に変わることもありますよね。
今まで支払い可能だったローンの支払いがきつくなり
支払いが滞ってしまう事態も想定しておかなければいけません。
そんな時、「自宅を賃貸に出す」という選択肢が取れると、
精神的に非常に楽です。
例えば、毎月7万円のローンの支払いがある人が
リストラにあったとしましょう。
まず、お給料がなくなったのでローンの支払いを続けることができません。
しかし、もしも自宅が、賃貸に出したら10万円で借り手が付く
物件だったらどうでしょうか？

極端な話
「10万円の家賃収入のうち、7万円を返済に回し、
残りの3万円で自分たちは家賃3万円のアパートに入居し
態勢を整える。」
なんてこともできるかもしれません。

その為には物件購入時には、賃貸市場のことも考えて
人気の街、地区、物件を選ぶ必要があります。
また、そういった地区は、売却時にも値段が下がりにくいので
資産価値が維持され、出口でも損をしにくいです。

また、立地がよければ、どんなに古くて、ボロボロの物件でも
100％必ず入居者が決まります。例え、部屋の中で自殺や
殺人などの事件、事故が起こっていても
立地さえ良ければ、相場よりも家賃を下げることで
必ず入居者は決まります。これはもう100％断言できます。

しかし、その逆は難しい。
どんなに新築できれいな物件でも、
そもそも賃貸ニーズのない場所では入居は決まらないのです。

3．賃貸可能家賃＞ローン返済額となると金額と返済期間で借りること。

この地域で、この場所で、この広さの物件であれば、
築年数が経過して築古マンションとなったとしても、
最低でも7万円の家賃で賃貸に出して
家賃収入は得ることができるな！
ということが分かったならば、
返済金額が7万円になるような条件で不動産を買うのです。
つまり賃貸可能家賃から逆算して、
購入する物件の金額を決定するのです。
どういうことかというと

【こんな条件で銀行が貸してくれる場合】

・頭金なし
・金利１％
・返済期間35年

【購入する物件の金額を探る】

・借入金額3,000万円とローンシュミレーションに入力すると　毎月の返済額＝84,700円
・借入金額2,000万円とローンシュミレーションに入力すると　毎月の返済額＝56,500円
・借入金額2,450万円とローンシュミレーションに入力すると　毎月の返済額＝69,000円

ここで、「なるほど！2,450万円が物件の購入金額の上限だな！」
と分かるわけです。

4．投資分析をしっかり行うこと。

自宅の購入だからと言って、自分の好きな地域に
好きな物件を購入するのではなくて、
賃貸に出すことも考えて購入の判断をすることが重要です。
賃貸に出したとしても投資として
成り立つかどうかの分析は必須といえます。

例えば、冒頭の夫婦が新築で3,500万円の家を購入したとしましょう。

【借入額】3,500万円
【金利】1％
【返済期間】35年
【毎月返済額】約14万円

当初は気持ちよく住めていましたが、
金額を少し無理して購入していたため、
毎月の返済14万円がかなりの負担となり、
10年後に売却しようと考えました。
しかし、この地域が築10年経った物件は2,500万円でしか
売却ができない地域であったらどうでしょうか？

上記の条件で借入をした場合、10年後のローン残債は
約2,620万円です。この場合、差額の120万円は
手出しで銀行に支払わないと銀行は抵当権を外してくれません。
つまり売却できないということです。

「ただでさえ毎月の生活費が厳しいのに、
さらに120万円なんて、そんなお金ないよ!!!」

という場合はピンチです。

売却もできずに、返済もできない。
延滞が続くような状況になると
出口で自己破産が見えてきます･･･。

「えーい！であれば賃貸に出そう！

自分たちは安い家賃のところに引っ越しだ！」

と思っても、10万円でしか借り手が見つからない場合はどうでしょうか
毎月4万円が不足します。これまた自己破産が見えてきます。
私が銀行員だった時に見ていた、
住宅ローンで失敗している人達は、
このようなパターンが多かったように思います。
だからこんな状況にならない為にも、
しっかりと投資分析を行う必要があるのです。