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アルマデ 二級建築士事務所です！
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今回は東京都条例についてお話します。
現状回復工事の様々な場面で、「東京都の条例によってハウスクリーニングは貸主が負担することになった。」とか「畳の張替は貸主が負担することになった。」とかを耳にします。この東京都の条例（東京ルール）は正式名称を「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」といいますが、これは東京都内の賃貸住宅を不動産業者が扱う際に、重要事項説明を行うと同じタイミングで、原状回復工事の費用負担に関して、法律の一般原則を説明し、それが今回特約をつけることでどうなるかを独立した書面で借主に説明する義務を課したものです。この条例を守らず、そして知事の是正勧告に従わない不動産業者は、従わなかった事実と社名を公表されてしまいます。この説明をきちんと契約時に説明すれば、ガイドラインにある「特約成立の3要件」をある程度満たすことになり、また借主もよく特約について理解がすすみ、退去時の紛争が少なくなるといえるでしょう！
ちなみに「特約成立の3要件」とは以下のものになります。
①特約の必要があり暴利的でないこと。
②借主が特約についてよく理解していること。
③借主が特約について契約書にサインしていること。
平成17年12月16日に最高裁判所は自然損耗や経年劣化による損耗を借主に負担させるには、その「特約により借主が負担する。」という趣旨が「一義的に明白」である。つまり、「誰が見てもわかる明白な特約を、借主によく説明して締結すれば特約は有効ですよ！」ということを述べています。
今後は東京の不動産業者のみならず、全国の不動産業者も東京ルールとガイドラインにのっとり、ハウスクリーニングや自然損耗を借主負担とする特約を付加する流れになるかもしれませんね。
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