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今回は敷金精算をめぐる最近の裁判の傾向をお話しします。
敷金精算をめぐっては、金額があまり大きくないので簡易裁判所で争われるケースが多いようですが、内容としては圧倒的に「特約」をめぐる争いが多いです。平成17年12月16日に「経年劣化」や「自然損耗」を借主に負担させる特約の有効性を認めるという判断を、最高裁判所が明確に示し、また平成23年3月と7月には「敷引」や「敷金償却」に関して、最高裁判所は立て続けに特約を認める判決を下しました。これらの判決には「日本人が明確に契約社会に入り、より一層説明責任が問われる時代になった。」という重大な意義があります。
それではまず、平成17年12月16日に最高裁判所が下した判決から見ていきましょう。
この裁判の事例では「公社が作成した修繕負担区分表による特約が有効に成立したとは言えない。」として借主が勝訴しました。しかし、判決理由の中で注目すべき記述があります。「原則として特約は契約自由の原則により有効だけれども、本来貸主が負担する自然損耗や経年劣化による損耗を借主に負担させるには、その『特約により借主が負担する』という趣旨が『一義的に明白』であることの条件を満たすことが必要」という部分です。
つまり「賃貸借契約書に特約のない限り、借主に通常損耗の現状回復義務はありません。補修費用は賃貸人が負担してください。しかし、契約自由の原則から、特約がきちんと明記され、通常損耗の現状回復を借主が負担する趣旨を含んでいることが、一義的に明白であれば、特約は認められます。」ということです。中には、平成13年に施行された消費者契約法（消費者を弱者として保護する法律）により無効になるのではないかとの争いもありますが、国土交通省が出した「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容に沿った判断を下す裁判例が増えてきています。
そしてまさに平成23年3月と7月に下された判決では「敷引特約は無効である。」という借主側の訴えに対して、最高裁判所は「借主は明確に敷引特約を認識して賃貸借契約を締結しており、かつ敷引金の額は家賃の3.5倍程度に留まっているため高額とは言えず、消費者契約法10条により無効とすることはできない。」として借主の敗訴が確定しました。同7月15日には「更新料特約有効」の最高裁判決も出ています。
貸主、不動産管理会社のみならず借主も「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を一度学んでみるのもスムーズな入退去を行う上で必要となってくるかもしれませんね。次回はそのガイドラインに深く関わってくる「東京都条例（東京ルール）」と「消費者契約法」についてお話していきたいと思います！
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